Cómo vender una propiedad con hipoteca en Uruguay
Vendé tu apartamento aunque tenga hipoteca del BHU o un banco: cómo se cancela el saldo con la venta y se levanta la hipoteca en la escritura.
Equipo TasacionesUY
Redacción de tasación inmobiliaria · Actualizado agosto 2026 · 3 min de lectura
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Que tu apartamento tenga una hipoteca —del BHU o de un banco privado— no te impide venderlo. Es una situación habitual y tiene una mecánica clara: el saldo del crédito se cancela con el dinero de la venta y la hipoteca se levanta en la misma escritura. Entender cómo se coordina te evita nervios sobre la firma.
Sí se puede vender con hipoteca
Un inmueble hipotecado se puede vender sin problema. La hipoteca es una garantía a favor del acreedor (el BHU o el banco), no una traba a la venta: lo único que exige es que el saldo pendiente quede saldado en la operación.
El primer paso práctico es pedirle al banco el saldo deudor actualizado a la fecha estimada de escritura: cuánto falta para cancelar el crédito, incluidos intereses y gastos. Ese número te dice cuánto de la venta va a saldar la deuda y cuánto te queda a vos.
Cómo se cancela el saldo y se levanta la hipoteca
Lo habitual es que el saldo del crédito se cancele con el propio dinero de la compraventa. En la escritura, parte del precio que paga el comprador va directo a cancelar la deuda con el banco, y el resto queda para el vendedor.
Con la deuda cancelada, se otorga el levantamiento (o cancelación) de la hipoteca, que es el acto por el cual el banco libera la garantía. El escribano coordina todo para que la cancelación de la hipoteca y la compraventa se firmen encadenadas, de modo que el comprador reciba la propiedad libre de gravámenes.
El rol del escribano y los tiempos
El escribano es quien engrana todo: pide el saldo al banco, verifica la vigencia de la hipoteca, prepara la cancelación y arma la escritura para que el comprador compre 'limpio'. Por eso conviene avisarle desde el inicio que hay una hipoteca de por medio.
Los tiempos dependen de la agilidad del banco para emitir el saldo y los documentos de cancelación. Anticiparlo evita demoras: si arrancás el trámite apenas tenés comprador, la hipoteca no debería frenar la operación.
Cuánto te queda en la mano
El cálculo es simple: precio de venta, menos el saldo del crédito, menos los costos de vender (comisión, ITP, IRPF si corresponde y gastos de cancelación). Lo que sobra es tu capital disponible.
Antes de tomar decisiones, conviene tener el número de partida claro. Estimá el valor de venta con el tasador gratis y restale el saldo de tu hipoteca para ver con cuánto quedarías. Ese ejercicio te ordena la cabeza para negociar y para planificar el próximo paso.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender mi apartamento si todavía debo el BHU?expand_more
Sí. Un inmueble hipotecado se puede vender: el saldo del crédito se cancela con el dinero de la venta y la hipoteca se levanta en la misma escritura. Pedile al banco el saldo deudor actualizado para arrancar.
¿Cómo se levanta la hipoteca al vender?expand_more
Se cancela la deuda con parte del precio que paga el comprador y se otorga el levantamiento de la hipoteca. El escribano coordina que la cancelación y la compraventa se firmen encadenadas, para que el comprador reciba la propiedad sin gravámenes.
¿Cuánto me queda si vendo con hipoteca?expand_more
El precio de venta menos el saldo del crédito y menos los costos de vender (comisión, ITP, IRPF si corresponde y gastos de cancelación). Conviene estimar el valor de venta y restarle el saldo para ver el neto.
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