Metodología y fuentes de datos
Nuestro objetivo es que el dato de precios sea lo más real y creíble posible. Acá explicamos cómo lo construimos, la diferencia entre precio de aviso y de cierre, y listamos todas las fuentes públicas que usamos, con sus links, para que puedas verificarlas.
M² REAL · MVD
USD 2.730
M² AVISO · PROM.
USD 3.266
-9%
BRECHA AVISO→REAL
12
FUENTES
Cómo construimos el precio
1. Ancla de cierre real
Partimos del precio de transacción efectivamente registrada, no del aviso. Lo anclamos en informes públicos: el IAI de Compraventa del INE (que se arma con los registros de la DGR) y el informe de viviendas promovidas de la ANV (Ley 18.795), que da USD/m² de obra nueva por barrio.
2. Calibración con avisos
El precio de aviso (asking) de los portales corre por encima del cierre. Medimos esa brecha por barrio y tipología con la mediana de avisos (Mercado Libre, InfoCasas) y la usamos para bajar el asking al precio de venta real. Hoy la brecha media aviso→cierre en Montevideo es de ~9%.
3. Tipologías y factores
El USD/m² no es plano: las unidades chicas valen más por m² y las casas menos que un apartamento en la misma zona. Aplicamos factores por tipología (monoambiente a 3+ dormitorios) y un factor de casa sobre el m² real del barrio.
4. Actualización mensual
Revisamos el dato cada mes contra las nuevas publicaciones del INE, la ANV y los portales, y ajustamos la serie histórica del m² real de Montevideo. La fecha vigente del dato es julio 2026.
Aviso vs. cierre: por qué importa
PRECIO DE AVISO (ASKING)
Es el valor con el que se publica una propiedad en un portal. Refleja la expectativa del vendedor, no lo que se paga. Casi siempre está por encima del cierre y es el número que se ve en Mercado Libre, InfoCasas o Gallito.
PRECIO DE CIERRE (REAL)
Es lo que efectivamente se pagó y quedó registrado (DGR → IAI del INE) o declarado en obra promovida (ANV). Es la referencia correcta para saber cuánto vale de verdad tu propiedad. Es el número que anclamos.
En Montevideo el aviso corre en promedio ~9% por encima del cierre (dato de julio 2026).
Factores por tipología
| TIPOLOGÍA | SUP. TÍPICA | FACTOR SOBRE M² REAL |
|---|---|---|
| Monoambiente | 32 m² | ×1.12 |
| 1 dormitorio | 44 m² | ×1.09 |
| 2 dormitorios | 66 m² | ×1.00 |
| 3+ dormitorios | 120 m² | ×0.97 |
| Casa / PH | — | ×0.90 |
Las unidades chicas tienen un premium por m² (más caras por metro), y las casas valen algo menos por m² que un apartamento equivalente en la misma zona. El factor se aplica sobre el m² real del barrio (baseline = 2 dormitorios). Superficie típica derivada de precios promedio publicados de venta en Montevideo (Piso Inmobiliario, InfoCasas, Mercado Libre).
Serie del m² real de venta en Montevideo
Medida de cierre (no aviso), en USD. Anclada en INE/ANV e Inmuebles Data; 2024 estimado y 2026 proyección de consenso (+3–5%).
2022
USD 2.080
IAI/transacciones
2023
USD 2.230
ANV promovidas
2024
USD 2.420
estimación
2025
USD 2.630
Inmuebles Data
2026
USD 2.730
proyección +3–5%
Todas las fuentes
5 fuentes de cierre / obra promovida (ancla del precio real) y 5 de aviso / agregado (para medir la brecha). Todas públicas y verificables.
Indicadores de Actividad Inmobiliaria del Instituto Nacional de Estadística. Se construye con los registros administrativos de transacciones de la Dirección General de Registros (DGR). Publica cantidad de compraventas y mediana de precios de cierre por departamento. Es la mejor referencia pública de precio de transacción real.
La Agencia Nacional de Vivienda publica precios de venta declarados de obra nueva promovida, con USD/m² construido por barrio de Montevideo. Ej.: La Blanqueada ~USD 2.606/m² y Reducto ~USD 1.765/m² (informe con datos al 30/04/2025). ~80% de las declaraciones son de Montevideo y ~27% se concentra en Cordón. Referencia clave de cierre en obra nueva por barrio.
Registro de la Propiedad Sección Inmobiliaria. Inscribe las compraventas, promesas e hipotecas (minuta inmobiliaria). Es el registro administrativo primario que alimenta el IAI del INE; fuente última de las operaciones efectivamente cerradas.
Valor real de tasación de cada padrón (base fiscal, no precio de mercado) y cartografía catastral. Provee datos abiertos (padrones urbanos/rurales) y permite consultar el valor real de un inmueble. Útil como piso fiscal y para ubicar padrones, no para precio de venta.
Portal oficial de datos abiertos del Estado (catalogodatos.gub.uy). Reúne la categoría Vivienda con datasets de INE, Catastro y otros organismos en CSV/XLSX/JSON. Permite acceder a los datos crudos de compraventas y valores catastrales.
Documento de trabajo del Banco Central del Uruguay sobre la metodología de medición de precios de inmuebles. No es una serie de precios en sí, sino la referencia técnica de cómo se estiman precios de cierre en Uruguay.
Concentra ~70% del mercado hipotecario. Realiza tasaciones oficiales de vivienda (valor de realización) para el otorgamiento de créditos. Aporta un valor de tasación profesional de referencia, especialmente en el segmento financiado.
Informe del portal InfoCasas con el precio del m² por barrio a partir de sus avisos publicados. Buen detalle por zona; mide asking (aviso), no cierre.
Informe trimestral del principal portal del país (líder en volumen de publicaciones) elaborado junto al IEEM (Universidad de Montevideo). Analiza oferta, demanda y USD/m² de aviso por barrio. Ej.: Carrasco ~USD 4.266/m² de aviso. Es la mejor referencia de precio de asking por barrio.
Consultora local que publica USD/m² por barrio y contrasta precio de aviso vs. precio real de cierre. Ej. (2026): Carrasco USD 4.260–4.403/m², Punta Carretas ~USD 4.000/m², Cordón USD 2.600–2.900/m². Útil para calibrar el rango real por zona.
Informe de mercado por barrio de la inmobiliaria INGAR, con tablero de indicadores de oferta y precios de Montevideo. Agrega avisos y contexto de demanda por zona.
Gremial de referencia del sector inmobiliario uruguayo. Difunde indicadores de mercado (variación de precios de venta y alquiler, días de comercialización, dinamismo de operaciones). Ej.: en 2024 los precios en dólares subieron ~8% y las compraventas ~3%.
Alcance y honestidad del dato
Preferimos un dato conservador y transparente antes que uno inflado. El precio real de venta que mostramos es una estimación orientativa construida con las fuentes de arriba: no es una tasación con validez legal ni sustituye la firma de un tasador o rematador matriculado. Para efectos legales (crédito, sucesión, juicio) siempre corresponde una tasación profesional (BHU, colegio de rematadores/tasadores).
Dato vigente: julio 2026. Promedio m² real Montevideo: USD 3.006. Fuentes: INE, ANV, DGR, Catastro, BCU, BHU, Mercado Libre/IEEM, InfoCasas, Piso Inmobiliario, INGAR, CIU.
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