¿Conviene vender o alquilar tu apartamento?
Vender o alquilar en Uruguay: rentabilidad real del alquiler vs. liberar capital, el IRPF y la gestión, y cuándo conviene cada camino.
Equipo TasacionesUY
Redacción de tasación inmobiliaria · Actualizado agosto 2026 · 3 min de lectura
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Tenés un apartamento que no estás usando y la duda es la de siempre: ¿lo vendo o lo alquilo? No hay una respuesta única, pero sí una forma de decidir con números en lugar de con intuición. La clave es comparar la rentabilidad real del alquiler —después de impuestos y gastos— contra lo que podrías hacer liberando ese capital.
La rentabilidad real del alquiler
En Montevideo, el alquiler de un apartamento suele rendir en el orden del 4% al 6% anual bruto sobre el valor de la propiedad. Parece atractivo, pero es un número bruto: todavía no le descontaste nada.
Para llegar a la rentabilidad real hay que restar el IRPF sobre el arrendamiento, los meses de vacancia entre inquilinos, el mantenimiento, los gastos comunes que a veces quedan a tu cargo y la administración si la tercerizás. Después de todo eso, el rendimiento neto suele quedar bastante por debajo del bruto.
El primer paso para hacer esta cuenta es saber cuánto vale hoy tu apartamento. Estimá el valor con el tasador gratis y usá ese número como base para calcular el rendimiento sobre el capital que tenés inmovilizado.
El IRPF y la gestión que no se ven
El arrendamiento genera IRPF: como persona física, sobre el ingreso por alquiler tributás en el orden del 12% (con la posibilidad de deducir un porcentaje ficto de gastos). Es un costo fijo que le come rentabilidad todos los meses.
Después está la gestión, que rara vez se contabiliza: buscar y seleccionar inquilino, contrato y garantía, cobranzas, reparaciones, y el riesgo siempre presente de la morosidad o de un desalojo. Alquilar no es renta pasiva pura; es administrar un activo.
Cuándo conviene vender
Vender conviene cuando necesitás el capital para otra cosa —cancelar deudas, comprar algo que sí vas a usar, diversificar— o cuando la propiedad tiene características que la vuelven un mal activo de renta: gastos comunes altos, necesidad de reforma o un barrio de baja demanda de alquiler.
También pesa el horizonte: si no pensás volver a esa propiedad ni dejarla en la familia, mantenerla alquilada solo por 'no venderla' suele ser una decisión emocional más que financiera. Liberar el capital te da flexibilidad.
Cómo decidir con números
La cuenta simple: dividí el alquiler neto anual (después de IRPF, vacancia y gastos) por el valor de venta de la propiedad. Eso te da la rentabilidad neta real. Después preguntate qué haría ese mismo capital si lo liberás.
Si el rendimiento neto del alquiler es bajo y el capital tiene un mejor destino, la balanza se inclina a vender. Si el apartamento es un buen activo de renta y no necesitás la plata, alquilar puede tener sentido. Empezá por el dato duro: tasá la propiedad y armá la cuenta sobre ese número.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto rinde alquilar un apartamento en Montevideo?expand_more
El rendimiento bruto suele ubicarse en el orden del 4% al 6% anual sobre el valor de la propiedad. El neto es menor: hay que descontarle el IRPF, la vacancia, el mantenimiento y la gestión.
¿Pago impuestos por alquilar mi propiedad?expand_more
Sí. El arrendamiento genera IRPF (en el orden del 12% sobre la renta, con deducción ficta de gastos). Es un costo que reduce la rentabilidad real del alquiler.
¿Cuándo conviene vender en vez de alquilar?expand_more
Cuando necesitás el capital, cuando la propiedad rinde poco como renta (gastos comunes altos, barrio de baja demanda) o cuando no pensás volver a usarla. Conviene hacer la cuenta sobre el valor real de venta.
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