Valor catastral vs. valor de mercado en Uruguay
Qué es el valor catastral (Catastro/DGI), por qué difiere del precio de mercado y para qué se usa cada uno: ITP, contribución y precio de venta.
Equipo TasacionesUY
Redacción de tasación inmobiliaria · Actualizado agosto 2026 · 3 min de lectura
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Cuando vendés aparecen dos valores que suenan parecidos pero no lo son: el valor catastral y el valor de mercado. Confundirlos lleva a errores caros —desde calcular mal los impuestos hasta fijar un precio equivocado—. Acá va qué es cada uno, por qué son tan distintos y para qué sirve cada valor.
Qué es el valor catastral
El valor catastral (o valor real de catastro) es una valuación oficial que le asigna la Dirección Nacional de Catastro a cada padrón. Es el valor que usa el Estado como base para calcular tributos, y figura en la cédula catastral de la propiedad.
No lo fija el mercado ni lo negociás vos: surge de parámetros oficiales (metros, zona, características, antigüedad) que se actualizan cada tanto. Por eso suele quedar bastante por debajo de lo que realmente vale la propiedad si la salís a vender.
Por qué difiere del valor de mercado
El valor de mercado es lo que un comprador está dispuesto a pagar hoy por tu propiedad: lo determina la oferta y la demanda real, y es el número que termina en la escritura. El catastral, en cambio, es una referencia administrativa que se actualiza con rezago.
La brecha entre ambos suele ser grande: no es raro que el valor de mercado sea varias veces el catastral. Ninguno está 'mal': simplemente miden cosas distintas. El catastral sirve para el fisco; el de mercado, para vender.
Para qué se usa cada uno
El valor catastral es la base de la contribución inmobiliaria (el impuesto anual que cobra la Intendencia) y del ITP (Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales): el 2% del ITP que paga el vendedor se calcula sobre el valor catastral, no sobre el precio de venta. Por eso el ITP suele ser más bajo de lo que la gente cree.
El valor de mercado es el que te importa para fijar el precio de venta, negociar y calcular cuánto te queda en la mano. Usar el catastral para poner precio sería un error enorme: estarías regalando la propiedad.
Cuál mirar al vender
Para el precio de venta, siempre el de mercado. El catastral solo lo necesitás para estimar impuestos, y de eso se encarga el escribano con el número de padrón. No mezcles: uno es para el fisco, el otro para el comprador.
El valor de mercado no lo vas a encontrar en la cédula catastral. Lo estimás con datos de cierre reales de tu barrio y tipología: calculalo con el tasador gratis para tener tu número de referencia antes de publicar.
Valor catastral vs. valor de mercado
| VALOR CATASTRAL | VALOR DE MERCADO | |
|---|---|---|
| Quién lo fija | Catastro (oficial) | La oferta y la demanda |
| Para qué sirve | Contribución e ITP | Fijar precio y vender |
| Se actualiza | Con rezago, por parámetros | En tiempo real, con el mercado |
| Suele ser | Más bajo | Bastante más alto |
Referencia orientativa. El valor catastral figura en la cédula catastral; el de mercado se estima con datos de cierre.
Preguntas frecuentes
¿El ITP se paga sobre el valor catastral o el de mercado?expand_more
Sobre el valor catastral. El 2% de ITP que paga el vendedor se calcula sobre el valor real de catastro, que suele ser bastante menor al precio de venta, así que el monto real suele ser moderado.
¿Por qué el valor catastral es tan bajo comparado con el precio?expand_more
Porque es una valuación administrativa que se actualiza con rezago y con parámetros oficiales, no con la oferta y la demanda. Mide algo distinto: sirve para el fisco, no para vender.
¿Puedo usar el valor catastral para poner el precio de venta?expand_more
No. Sería regalar la propiedad. Para el precio de venta se usa el valor de mercado, estimado con datos de cierre reales de tu barrio y tipología.
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